Вот принцип, по которому отбирается земля:
1. Нас приглашают посмотреть вариант.
2. Мы изучаем документы, проверяем правовую чистоту.
3. Смотрим генеральный градостроительный план — карту, где описана стратегия развития города. Может оказаться что, в метре от участка через пять лет построят трассу. А нам такого не нужно.
4. После открываем план землепользования, где видно под какой тип застройки подходит участок.
Возможно район отдан под строительство административных зданий, соответсвенно, построить многоквартирные дома на этом месте мы не сможем. Там же указана максимальная этажность.
5. Отправляем запросы во множество инстанций, ведь информация в вышеупомянутых документах могла устареть. Например, Росавиация три дня назад могла запретить строить на этом участке дом высотой 10 этажей. Нужно спросить, всё ли актуально.
6. Изучаем геологию, чтобы понять, какие технологии использовать на почвах и сколько домов можно разместить. Все это сильно влияет на конечную стоимость жилья.
7. К работе приступает архитектор. Она учитывает все вводные и считает, сколько метров жилья можно построить на участке. Важно учесть все нормы.
Например, чем больше квартир в доме, тем больше должна быть парковка и детская площадка, под которые мы тоже должны оставить место.
8. Потом работают инженеры. Они считают мощности ресурсов, которые нам нужно получить от города, ведь жителям домов нужен будет свет, вода и тепло.
9. Теперь мы отправляем запросы на возможность присоединения к городским сетям: электросети, водоотведение, газоснабженния и т. д. Говорим: «Будем строить дома, нужно давление 20 кубов в час, дадите?». Получаем ответ и снова считаем, реально ли здесь построить ЖК, сколько будет стоить квадратный метр и выгодно ли это.
10. Если в одном из пунктов что-то не сходится, то всю работу мы просто убираем в ящики с начала прорабатываем новый участок.
В тексте я опустил ещё десятки пунктов. Надеюсь, теперь вы понимаете, почему в хороших районах города не всегда стоят хорошие дома.
О своем опыте поиска идеального участка на Камчатке я рассказал в этом посте.